上半年北京寫(xiě)字樓需求不足,租金震蕩下行、業(yè)主爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客戶
寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),降價(jià)尋租成為必然,高性價(jià)比的項(xiàng)目才有市場(chǎng)。
來(lái)源:圖蟲(chóng)創(chuàng)意
在需求不足的情況下,下半年還有新項(xiàng)目交付,預(yù)計(jì)整體空置率或?qū)⑿》仙?,而租金持續(xù)下行。
租金震蕩下行,業(yè)主降價(jià)找客戶
CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布的《2024年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》顯示,上半年,由于大型企業(yè)大規(guī)模退租現(xiàn)象較去年同期有所減緩,北京全市凈吸納量同比回升,錄得12.1萬(wàn)平方米。
凈吸納量是指在一定周期內(nèi),市場(chǎng)中發(fā)生的所有新租、擴(kuò)租以及退組面積的加減總和,反映了市場(chǎng)活躍度的情況。
上述報(bào)告顯示,新租需求復(fù)蘇進(jìn)程緩慢,盡管今年第二季度新租交易總面積環(huán)比提升30%,但上半年整體的新租交易數(shù)量和總面積同比分別下降15%和8%。新租交易中,有超七成的活動(dòng)來(lái)自于搬遷,租戶主要遷往同區(qū)或鄰近子市場(chǎng)。
“這也意味著,如果一個(gè)寫(xiě)字樓搶到了一個(gè)租戶,其他寫(xiě)字樓流失了一個(gè)租戶,其實(shí)對(duì)整體市場(chǎng)是沒(méi)有太大貢獻(xiàn)的,甚至在搬遷過(guò)程中還會(huì)縮減面積,擴(kuò)租需求也未見(jiàn)改善?!笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示。
在需求復(fù)蘇緩慢的情況下,上半年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊承壓,各區(qū)域和各級(jí)別樓宇租金普遍下降,全市平均租金面價(jià)同樣本比上半年累計(jì)下跌4.6%至每月每平方米275.8元。其中部分高租金定位的樓宇和區(qū)域,或者老舊樓宇及其集中區(qū)域去化困難,租金跌幅較大。
戴德梁行發(fā)布的《北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2024年第二季度》的報(bào)告也顯示,二季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金環(huán)比下降3.9%,同比下降11.7%,即便是五大核心商圈(包括CBD、金融街、燕莎、東二環(huán)、中關(guān)村)的租金也環(huán)比下降了3.8%,同比下降10.5%。
空置率方面,CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置小幅回落,受益于個(gè)別大面積需求落位,部分子市場(chǎng)的去化情況有所改善,其中CBD空置率在連續(xù)六個(gè)季度上升后首次下降。通州、王府井、東二環(huán)、燕莎及金融街區(qū)域,受企業(yè)整合至自用樓宇、縮面積或遷出所帶來(lái)的退租影響,空置率出現(xiàn)不同程度增幅。
仲量聯(lián)行《2024年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》的報(bào)告也顯示,今年第二季度全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至12.1%。對(duì)于望京空置率的變化,該報(bào)告稱,企業(yè)租戶阿里巴巴搬遷至自有園區(qū),阿里中心望京B座已于二季度全部騰空,重新進(jìn)入租賃市場(chǎng),在此影響下,望京空置率于二季度顯著上漲。
戴德梁行的報(bào)告則顯示,二季度五大核心商圈的空置率為12.4%,新型商圈的空置率則高達(dá)27.9%。其中通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的空置率達(dá)到65.4%,在所有區(qū)域中空置率最高。
需求持續(xù)承壓,下半年空置率或繼續(xù)拉高
需求不足、新增供應(yīng)是空置率走高的關(guān)鍵因素,加上絕大部分新增供應(yīng)位于非核心區(qū),下半年租金水平還將下探。
戴德梁行的報(bào)告顯示,下半年,北京將迎來(lái)約42.5萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓新增供應(yīng),其中九成以上位于非核心區(qū)。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍認(rèn)為,新項(xiàng)目的入市將繼續(xù)拉高市場(chǎng)空置率,短期內(nèi)成本控制仍是市場(chǎng)的主要租賃策略?!邦A(yù)計(jì)下半年,市場(chǎng)需求疲軟加上新增供應(yīng)將對(duì)租賃市場(chǎng)繼續(xù)施壓,市場(chǎng)租金水平或繼續(xù)下行?!编噴檴櫿f(shuō)。
與此同時(shí),降價(jià)、維穩(wěn)的租賃策略或讓企業(yè)更傾向于續(xù)租,這同樣可能拉低租金水平。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮對(duì)此表示,2024年將有大量租約到期, 或可為市場(chǎng)帶來(lái)新的需求機(jī)遇,但大部分業(yè)主提供的商務(wù)條款更加靈活, 企業(yè)的搬遷決策也更謹(jǐn)慎,原地續(xù)租比例預(yù)計(jì)會(huì)在2024年明顯升高。
無(wú)論是今年上半年還是下半年,在需求端趨勢(shì)不改的情況下,業(yè)主提供租金折扣以及更多樣的服務(wù),從而吸引和保留租戶。
“面對(duì)更有利的選址環(huán)境,當(dāng)前租賃成本并非企業(yè)的單一考量因素,而是對(duì)區(qū)位交通、樓宇硬件、可持續(xù)性、物業(yè)管理、特殊功能配套、交付時(shí)間與便捷性、租約和使用靈活性等諸項(xiàng)條件都提出了更高要求?!笔腊钗豪硎巳A北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部負(fù)責(zé)人袁慧表示。
孫祖天也分析稱,現(xiàn)在租戶非常關(guān)心成本,但不只關(guān)心成本,而是關(guān)注性價(jià)比,因此下調(diào)租金肯定是必要的。尤其對(duì)于一些高品質(zhì)樓宇,原來(lái)租金非常高,現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈,租金下降對(duì)其去化幫助非常大。而品質(zhì)一般的樓宇,首先要滿足租戶的一些硬性需求,租戶才可能來(lái)談租金。
靈活辦公新趨勢(shì)
多家機(jī)構(gòu)的報(bào)告均顯示,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展有待進(jìn)一步夯實(shí)的大背景下,降本增效、以價(jià)換量仍是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主旋律。也因此,市場(chǎng)也在不斷調(diào)整,一些公司開(kāi)始探索靈活辦公的模式,還有企業(yè)看準(zhǔn)時(shí)機(jī),繼續(xù)深挖共享辦公的機(jī)遇。
7月初,去哪兒網(wǎng)CEO陳剛通過(guò)全員信公布,將從7月15日起正式實(shí)施靈活辦公制度,員工每周三和周五可以自由選擇辦公地點(diǎn),且無(wú)需經(jīng)過(guò)任何申請(qǐng)或?qū)徟鞒?。這是去哪兒網(wǎng)自去年10月開(kāi)始為期9個(gè)月的混合辦公試驗(yàn)之后,進(jìn)一步全面落實(shí)靈活辦公制度。
去哪兒網(wǎng)的回收數(shù)據(jù)顯示,員工對(duì)混合辦公的各個(gè)維度反饋正面:超過(guò)九成的員工認(rèn)為混合辦公后幸福感有明顯提升,員工主動(dòng)離職率在混合辦公后下降了三成。陳剛還表示,只要對(duì)公司業(yè)務(wù)和日常運(yùn)營(yíng)沒(méi)有負(fù)面影響,公司就將長(zhǎng)期推行這一政策。
靈活辦公是一種新型的辦公模式,尤其在疫情之后,國(guó)內(nèi)多家企業(yè)開(kāi)始探索靈活辦公的制度。
曾經(jīng)在共享辦公市場(chǎng)一舉成名的WeWork,如今也在探索靈活辦公帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2022年,已經(jīng)獨(dú)立出來(lái)的WeWork中國(guó)正式推出了“WeWork China Pass隨心座”,用戶只需按月付費(fèi)并進(jìn)行預(yù)約,便可在就近的WeWork社區(qū)辦公,或在專業(yè)的辦公環(huán)境進(jìn)行商務(wù)會(huì)見(jiàn)等。2023年,該產(chǎn)品又推出了周卡和日卡。到今年,該產(chǎn)品還將進(jìn)一步推廣至更多的輕資產(chǎn)項(xiàng)目中。
同傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)一樣,WeWork中國(guó)在拓展項(xiàng)目的過(guò)程中,也主要瞄準(zhǔn)存量市場(chǎng),把現(xiàn)有的客戶穩(wěn)住,穩(wěn)定續(xù)約率。與此同時(shí),在企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓租賃采取謹(jǐn)慎態(tài)度以及縮減面積的同時(shí),共享辦公的模式也可承接不穩(wěn)定期間的員工辦公需求。
對(duì)于當(dāng)下寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新趨勢(shì),孫祖天表示,當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)對(duì)靈活辦公和共享辦公確實(shí)有需求,最近幾年這一市場(chǎng)總量比較穩(wěn)定,有個(gè)別運(yùn)營(yíng)商退出市場(chǎng),還有新的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入市場(chǎng)。他進(jìn)一步表示,“它并不會(huì)替代傳統(tǒng)辦公方式。我們?nèi)ツ陮?duì)租戶進(jìn)行調(diào)查,固定辦公的需求在疫情之后有所回升,大部分公司還是希望有自己比較穩(wěn)定的辦公室。”孫祖天說(shuō)。
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2024年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望
溝通個(gè)別業(yè)主降低租金,可促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)健,資源配置更合理
與租賃機(jī)構(gòu)協(xié)商下調(diào)租金,業(yè)主:降價(jià)總比閑置好
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