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1-9月百強(qiáng)房企拿地額5324億樓市熱度傳至地市后有望升溫

來源：家居百科時(shí)間：2024年10月08日 15:42

全國土地市場延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月TOP100企業(yè)拿地總額5324億元，同比下降38.1%。前9個(gè)月已拿地的企業(yè)中，有近53%的企業(yè)投資額同比下降，降幅超過50%的企業(yè)占到36%。

雖然有資金實(shí)力的頭部房企、國央企持續(xù)在低位補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，但這些房企在拿地時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“優(yōu)中選優(yōu)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，待樓市政策效果顯現(xiàn)，銷售業(yè)績提升、樓市熱度傳導(dǎo)到土地市場中，企業(yè)投資拿地的意愿或?qū)⒂兴厣?/p>

底價(jià)出讓仍是多數(shù)城市常態(tài)

全國土地市場仍延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢，中指研究院最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-9月，TOP100企業(yè)拿地總額5324億元，同比下降38.1%，受上年低基數(shù)影響，相較1-8月降幅收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。今年前三季度300城成交樓面均價(jià)同比下降13.3%，溢價(jià)率較去年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求兩端持續(xù)縮量。根據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，2024年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。

在房企拿地戰(zhàn)線收縮下，僅部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極，但底價(jià)出讓仍是多數(shù)城市土地市場常態(tài)。拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中建壹品、中國中鐵等在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央國企仍保持較高參與度，綠城中國、濱江集團(tuán)等民企和混合所有制企業(yè)則聚焦重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)，金基地產(chǎn)、潤達(dá)豐濱江等區(qū)域性房企深耕重點(diǎn)城市增加土地儲(chǔ)備。

在新增貨值上，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，保利發(fā)展、綠城中國和建發(fā)房產(chǎn)位列前三。2024年1-9月，保利發(fā)展以756億元新增貨值占據(jù)榜單第一，綠城中國以657億元新增貨值位列第二，建發(fā)房產(chǎn)新增貨值規(guī)模為612億元，位列第三。

2024年1-9月房企新增貨值排行

圖片來源/中指研究院

房企投資也仍然趨緊，據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計(jì)顯示，9月受到一線城市上海、廣州等土地市場的帶動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)測30家房企單月投資金額達(dá)到423億元，環(huán)比提升139%，但同比降幅依舊較大，為47%。其中僅有保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)單月拿地金額超過60億元，主要集中上海、廣州、杭州等核心城市，且多為溢價(jià)成交，一定程度反映了在謹(jǐn)慎拿地態(tài)度下房企更加聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，爭奪也相對激烈。

此外，據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計(jì)顯示，前9個(gè)月已拿地的企業(yè)中，有近53%的企業(yè)投資額同比下降，降幅超過50%的企業(yè)占到36%，以頭部的央企、國企為主，諸如華潤、中海、招商等，民企中仍在拿地的龍湖、濱江投資額同比分別下降69%和50%。由此可見，在銷售走弱、土地供應(yīng)放緩之下，規(guī)模化的央國企投資步伐也在放緩。

值得注意的是，中建壹品、城建發(fā)展、國貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)投資額較去年大幅提升，一方面是2023年基數(shù)較低所致，另一方面這些企業(yè)投資布局主要集中在上海、北京、廣州、廈門等總價(jià)較高的核心城市。

稀缺優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交

9月，廣州、蘇州等核心城市進(jìn)行土地出讓引起房企競相爭奪，從全國住宅用地成交總價(jià)TOP10來看，9月廣州天河區(qū)面粉廠地塊以總價(jià)117.55億元位居榜首，該地塊樓面單價(jià)高達(dá)66957元/平方米，溢價(jià)率達(dá)33.4%，是成為廣州目前樓面價(jià)第二高地塊。而蘇州園區(qū)出讓一宗低密度地塊，總價(jià)52億元，是近一年來蘇州總價(jià)最高地塊。

9月30日，杭州出讓2宗宅地，其中丁橋地塊競爭激烈，歷經(jīng)27輪競拍，最終由天陽以20.5%溢價(jià)率摘得。中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，該地塊除低密屬性外，距離桃花湖公園地鐵站和龍湖天街分別約700米和800米，地塊起始樓面價(jià)較同板塊上城金茂府地塊下調(diào)2631元/平方米，疊加不限房價(jià)，給予房企更多的操盤空間。

從目前來看，稀缺優(yōu)質(zhì)地塊成為房企爭搶拿地的理由之一。在接下來的土拍中，由于地塊的稀缺性，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步帶熱土地市場。

比如，9月30日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了“2024年度第四輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”，共涉及9宗地，其中，位于核心區(qū)及中心城區(qū)的項(xiàng)目8宗，占比近九成。東城區(qū)西革新里危改項(xiàng)目地塊位于東城區(qū)永外街道，地塊所在位置稀缺、界面成熟、配套完善。

此外，廣州發(fā)布的2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第三批）也包含了不少中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，除南方面粉廠地塊外，還有琶洲南區(qū)地塊、世界大觀地塊、員村二橫路地塊等，由于地塊自身區(qū)位及資源優(yōu)勢，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)高溢價(jià)成交；杭州將于10月出讓6宗地塊，其中不乏錢江新城、北干西等優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)在政策加持下，10月土拍及樓市熱度將有一定提升。

值得注意的是，當(dāng)市場增量時(shí)代成為歷史，過去積極擴(kuò)張拿地并獲得土地升值收益的現(xiàn)象難以重現(xiàn)。雖然有資金實(shí)力的頭部房企、央國企持續(xù)在低位補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，但這些房企在拿地時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“優(yōu)中選優(yōu)”，投資研判中也更加關(guān)注利潤指標(biāo)而非規(guī)模指標(biāo)，目前低密度、小體量地塊更受到房企青睞。

據(jù)克而瑞分析人士認(rèn)為，樓市政策持續(xù)寬松以及核心城市如廣州、蘇州的優(yōu)質(zhì)宅地高價(jià)成交，對提振市場預(yù)期有一定作用。待樓市政策效果顯現(xiàn)，銷售業(yè)績提升、樓市熱度傳導(dǎo)到土地市場中，企業(yè)投資拿地的意愿或?qū)⒂兴厣?/p>

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