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超重磅定調(diào)!更大力度穩(wěn)樓市政策來(lái)了

來(lái)源:家居百科 時(shí)間:2024年12月13日 15:52

2025年經(jīng)濟(jì)與樓市怎么走,備受關(guān)注。

12月11日至12日,一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議明確,明年要重點(diǎn)抓好幾大重點(diǎn)任務(wù),排在第一位的就是,大力提振消費(fèi),提高投資效益,全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。

從依靠出口到擴(kuò)內(nèi)需被放在首位,這是方向性的大改變。當(dāng)前外部環(huán)境變化帶來(lái)的不利影響加深,2025年擴(kuò)大內(nèi)需的重要程度持續(xù)上升,也是當(dāng)前應(yīng)對(duì)外部環(huán)境挑戰(zhàn)的關(guān)鍵舉措。

這次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)工作著墨頗多,支持力度非常大,目標(biāo)非常明確,“穩(wěn)樓市”的重要性被上升到更高規(guī)格。

一是“穩(wěn)樓市”被放在擴(kuò)內(nèi)需的政策架構(gòu)下。會(huì)議提出,實(shí)施更加積極有為的宏觀政策,擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求,穩(wěn)住樓市股市,穩(wěn)定預(yù)期,激發(fā)活力。

樓市和股市作為居民財(cái)富蓄水池,不僅是穩(wěn)預(yù)期、激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力的重中之重,也是年初以來(lái)居民預(yù)期和內(nèi)需持續(xù)偏弱的核心因素。通過穩(wěn)住樓市股市,修復(fù)居民財(cái)富效應(yīng),促進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇,將是2025年擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的主線之一。

二是“穩(wěn)樓市”被放在防風(fēng)險(xiǎn)主題下。會(huì)議提出,有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),加力實(shí)施城中村和危舊房改造。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),已連續(xù)第三年被列為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議議題。“要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線,必須要先防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)無(wú)論是作為抵押物,還是融資業(yè)務(wù),其風(fēng)險(xiǎn)與地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)交織在一起。要防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),止跌回穩(wěn)最關(guān)鍵。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

可以預(yù)見,為穩(wěn)住樓市,2025年政策支持力度將更大,且新政策已備好。

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持續(xù)用力推動(dòng)止跌回穩(wěn)

9月26日,中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”,奏響政策端新強(qiáng)音。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再作定調(diào),持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

兩個(gè)多月時(shí)間,從“促進(jìn)”到“持續(xù)用力”,凸顯穩(wěn)樓市的緊迫性,也說明當(dāng)前市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍屬于初期階段,須持續(xù)用力。這也預(yù)示著未來(lái)不僅會(huì)有新政策出臺(tái),政策力度還將進(jìn)一步加大。

“我理解,穩(wěn)住樓市,就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)之后,保持住這種向好的態(tài)勢(shì),把樓市穩(wěn)在一個(gè)更常態(tài)的狀態(tài)上,讓房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用?!比A夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康表示。因此,他預(yù)計(jì),2025年,已有一攬子增量政策不會(huì)松勁,且后續(xù)還會(huì)加碼。

2025年,如何持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?此次會(huì)議,作出幾個(gè)重點(diǎn)部署。

一是加力實(shí)施城中村和危舊房改造。

城中村和危舊房改造,不僅是新一輪增量政策的重點(diǎn),也是未來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的新抓手。

新一輪城中村改造計(jì)劃自去年提出以來(lái),已經(jīng)從最初的35個(gè)大中城市擴(kuò)大到300個(gè)地級(jí)市,并計(jì)劃新增100萬(wàn)套貨幣化安置名額,未來(lái)覆蓋面還將繼續(xù)擴(kuò)大。

李宇嘉分析稱,這35個(gè)大中城市作為房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的基本盤,也是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵變量。這些城市城中村和危舊房數(shù)量眾多,新市民和年輕人群體龐大,他們中的許多人居住在城中村和危舊房中。因此,實(shí)施城中村和危舊房改造不僅是推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新模式,也是改善新市民和年輕人居住條件的重要途徑。同時(shí),通過貨幣化安置還可以帶動(dòng)新房庫(kù)存去化。

二是充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜解讀道,未來(lái)核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化,包括北京、上海、深圳繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策,取消郊區(qū)、大戶型限購(gòu)等;核心城市繼續(xù)降低首付比例,降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等,依然具備空間。

三是合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng),盤活存量用地和商辦用房,推進(jìn)處置存量商品房工作。

這是對(duì)此前嚴(yán)控增量、盤活和優(yōu)化存量政策的繼續(xù)強(qiáng)調(diào)。主要原因在于,存量用地和房屋規(guī)模都比較大,且戶型和用途不適應(yīng)當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,價(jià)格也在下降過程中。如果這部分盤活不了,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)一直惡化,房地產(chǎn)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

怎么盤活?李宇嘉建議,一方面,調(diào)整規(guī)劃和土地用途(如商改住、商辦改公寓等)、降低或取消配建和自持比例,該項(xiàng)工作已在推進(jìn)過程中;另一方面,就是由政府用專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款來(lái)收回,相關(guān)配套政策將繼續(xù)完善。

目前,鄭州、廣州等熱點(diǎn)城市均開始發(fā)布房票安置政策,預(yù)計(jì)隨著專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款發(fā)行規(guī)模的增加,房票安置將在2025年大規(guī)模落地。

這次會(huì)議,特別強(qiáng)調(diào)盤活商辦用房。未來(lái),商辦用房改為長(zhǎng)租公寓、保障性租賃住房,是比較可行的路徑。

四是推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

賈康表示,要穩(wěn)住樓市,僅靠政策支持還是不夠的。要在中央指導(dǎo)精神之下,把房地產(chǎn)調(diào)控、一攬子增量政策與基礎(chǔ)性制度改革結(jié)合起來(lái),即所謂快變量和慢變量,要形成接力,形成合力。基礎(chǔ)性制度建設(shè),至少涉及四個(gè)方面,一是土地制度改革;二是住房雙軌制改革;三是健全金融雙軌制,必須要有配套的改革創(chuàng)新;四是必須要解決的“啃硬骨頭”的稅收制度改革。

本次會(huì)議還強(qiáng)調(diào),大力實(shí)施城市更新、加大區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施力度。

強(qiáng)調(diào)“大力”,意味著2025年城市更新工作,將有更大推進(jìn)動(dòng)作,加快完善相關(guān)規(guī)劃、探索可持續(xù)的資金來(lái)源等,或是重要方向。加大區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施力度,有望推動(dòng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域集聚更多有效資源,這也將為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐。

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財(cái)政與貨幣政策“雙寬放水”

房地產(chǎn)回穩(wěn),需要打好政策組合拳。

本次會(huì)議強(qiáng)調(diào),加強(qiáng)財(cái)政、貨幣、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、貿(mào)易、環(huán)保、監(jiān)管等政策和改革開放舉措的協(xié)調(diào)配合,完善部門間有效溝通、協(xié)商反饋機(jī)制,增強(qiáng)政策合力。把經(jīng)濟(jì)政策和非經(jīng)濟(jì)性政策統(tǒng)一納入宏觀政策取向一致性評(píng)估,統(tǒng)籌政策制定和執(zhí)行全過程,提高政策整體效能。

對(duì)于穩(wěn)地產(chǎn)而言,積極的財(cái)政政策、寬松的貨幣政策、新型城鎮(zhèn)化政策、宏觀審慎的防風(fēng)險(xiǎn)政策等,都不可或缺。明年,將迎來(lái)財(cái)政政策與貨幣政策“雙寬”放水之年。

本次會(huì)議定調(diào),要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。提高財(cái)政赤字率,確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。增加發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債,持續(xù)支持“兩重”項(xiàng)目和“兩新”政策實(shí)施。增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用,擴(kuò)大投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍。

“積極的財(cái)政政策,有助于降低城鎮(zhèn)化成本,降低住房消費(fèi)成本?!崩钣罴谓庾x道,比如,更加積極的財(cái)政政策下,特別國(guó)債對(duì)“兩重”(國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施和重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設(shè))的支持,重點(diǎn)方向之一就是涉及“以人為本”的城鎮(zhèn)化需要的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等投資。再比如,促進(jìn)消費(fèi)的政策工具箱創(chuàng)新,未來(lái)可能增加對(duì)生育、養(yǎng)育、教育等補(bǔ)貼支持,這些都給房地產(chǎn)消費(fèi)帶來(lái)源頭活水。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示,2025年新增專項(xiàng)債券額度預(yù)計(jì)增加至5萬(wàn)億元,保障基建項(xiàng)目新增資金需求的同時(shí),也用于置換存量隱性債務(wù)、回收閑置存量土地、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等。

本次會(huì)議還明確,要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。適時(shí)降準(zhǔn)降息,保持流動(dòng)性充裕,使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。

中國(guó)銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊預(yù)計(jì),2025年可能累計(jì)調(diào)降政策利率(即7天期逆回購(gòu)利率)40~60個(gè)基點(diǎn),引導(dǎo)5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下行60~100個(gè)基點(diǎn)。全年可能累計(jì)降準(zhǔn)150~250個(gè)基點(diǎn)。

李宇嘉表示,寬松的貨幣政策下,一方面,通過降準(zhǔn)降息(降低LPR、降低存量房貸利率),從而降低住房消費(fèi)成本。另一方面,也是更重要的,寬松的貨幣政策將配合更加積極的財(cái)政政策,即財(cái)政政策導(dǎo)向下的貨幣精準(zhǔn)投放,從而產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施,包括老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)、教育醫(yī)療均等化投入等支持,從而間接促進(jìn)住房消費(fèi)。

2025年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨不少困難和挑戰(zhàn),房地產(chǎn)將會(huì)成為一個(gè)重要的影響因子。拼盡全力穩(wěn)樓市,就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

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