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超重磅定調(diào)！更大力度穩(wěn)樓市政策來(lái)了

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2024年12月13日 15:52

2025年經(jīng)濟(jì)與樓市怎么走，備受關(guān)注。

12月11日至12日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議明確，明年要重點(diǎn)抓好幾大重點(diǎn)任務(wù)，排在第一位的就是，大力提振消費(fèi)，提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。

從依靠出口到擴(kuò)內(nèi)需被放在首位，這是方向性的大改變。當(dāng)前外部環(huán)境變化帶來(lái)的不利影響加深，2025年擴(kuò)大內(nèi)需的重要程度持續(xù)上升，也是當(dāng)前應(yīng)對(duì)外部環(huán)境挑戰(zhàn)的關(guān)鍵舉措。

這次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)工作著墨頗多，支持力度非常大，目標(biāo)非常明確，“穩(wěn)樓市”的重要性被上升到更高規(guī)格。

一是“穩(wěn)樓市”被放在擴(kuò)內(nèi)需的政策架構(gòu)下。會(huì)議提出，實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市，穩(wěn)定預(yù)期，激發(fā)活力。

樓市和股市作為居民財(cái)富蓄水池，不僅是穩(wěn)預(yù)期、激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力的重中之重，也是年初以來(lái)居民預(yù)期和內(nèi)需持續(xù)偏弱的核心因素。通過穩(wěn)住樓市股市，修復(fù)居民財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇，將是2025年擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的主線之一。

二是“穩(wěn)樓市”被放在防風(fēng)險(xiǎn)主題下。會(huì)議提出，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，已連續(xù)第三年被列為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議議題。“要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，必須要先防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)無(wú)論是作為抵押物，還是融資業(yè)務(wù)，其風(fēng)險(xiǎn)與地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)交織在一起。要防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，止跌回穩(wěn)最關(guān)鍵。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

可以預(yù)見，為穩(wěn)住樓市，2025年政策支持力度將更大，且新政策已備好。

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持續(xù)用力推動(dòng)止跌回穩(wěn)

9月26日，中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，奏響政策端新強(qiáng)音。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再作定調(diào)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

兩個(gè)多月時(shí)間，從“促進(jìn)”到“持續(xù)用力”，凸顯穩(wěn)樓市的緊迫性，也說明當(dāng)前市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍屬于初期階段，須持續(xù)用力。這也預(yù)示著未來(lái)不僅會(huì)有新政策出臺(tái)，政策力度還將進(jìn)一步加大。

“我理解，穩(wěn)住樓市，就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)之后，保持住這種向好的態(tài)勢(shì)，把樓市穩(wěn)在一個(gè)更常態(tài)的狀態(tài)上，讓房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用?！比A夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康表示。因此，他預(yù)計(jì)，2025年，已有一攬子增量政策不會(huì)松勁，且后續(xù)還會(huì)加碼。

2025年，如何持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)？此次會(huì)議，作出幾個(gè)重點(diǎn)部署。

一是加力實(shí)施城中村和危舊房改造。

城中村和危舊房改造，不僅是新一輪增量政策的重點(diǎn)，也是未來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的新抓手。

新一輪城中村改造計(jì)劃自去年提出以來(lái)，已經(jīng)從最初的35個(gè)大中城市擴(kuò)大到300個(gè)地級(jí)市，并計(jì)劃新增100萬(wàn)套貨幣化安置名額，未來(lái)覆蓋面還將繼續(xù)擴(kuò)大。

李宇嘉分析稱，這35個(gè)大中城市作為房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的基本盤，也是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵變量。這些城市城中村和危舊房數(shù)量眾多，新市民和年輕人群體龐大，他們中的許多人居住在城中村和危舊房中。因此，實(shí)施城中村和危舊房改造不僅是推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新模式，也是改善新市民和年輕人居住條件的重要途徑。同時(shí)，通過貨幣化安置還可以帶動(dòng)新房庫(kù)存去化。

二是充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜解讀道，未來(lái)核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，包括北京、上海、深圳繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，取消郊區(qū)、大戶型限購(gòu)等；核心城市繼續(xù)降低首付比例，降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等，依然具備空間。

三是合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。

這是對(duì)此前嚴(yán)控增量、盤活和優(yōu)化存量政策的繼續(xù)強(qiáng)調(diào)。主要原因在于，存量用地和房屋規(guī)模都比較大，且戶型和用途不適應(yīng)當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，價(jià)格也在下降過程中。如果這部分盤活不了，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)一直惡化，房地產(chǎn)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

怎么盤活？李宇嘉建議，一方面，調(diào)整規(guī)劃和土地用途（如商改住、商辦改公寓等）、降低或取消配建和自持比例，該項(xiàng)工作已在推進(jìn)過程中；另一方面，就是由政府用專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款來(lái)收回，相關(guān)配套政策將繼續(xù)完善。

目前，鄭州、廣州等熱點(diǎn)城市均開始發(fā)布房票安置政策，預(yù)計(jì)隨著專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款發(fā)行規(guī)模的增加，房票安置將在2025年大規(guī)模落地。

這次會(huì)議，特別強(qiáng)調(diào)盤活商辦用房。未來(lái)，商辦用房改為長(zhǎng)租公寓、保障性租賃住房，是比較可行的路徑。

四是推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

賈康表示，要穩(wěn)住樓市，僅靠政策支持還是不夠的。要在中央指導(dǎo)精神之下，把房地產(chǎn)調(diào)控、一攬子增量政策與基礎(chǔ)性制度改革結(jié)合起來(lái)，即所謂快變量和慢變量，要形成接力，形成合力。基礎(chǔ)性制度建設(shè)，至少涉及四個(gè)方面，一是土地制度改革；二是住房雙軌制改革；三是健全金融雙軌制，必須要有配套的改革創(chuàng)新；四是必須要解決的“啃硬骨頭”的稅收制度改革。

本次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，大力實(shí)施城市更新、加大區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施力度。

強(qiáng)調(diào)“大力”，意味著2025年城市更新工作，將有更大推進(jìn)動(dòng)作，加快完善相關(guān)規(guī)劃、探索可持續(xù)的資金來(lái)源等，或是重要方向。加大區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施力度，有望推動(dòng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域集聚更多有效資源，這也將為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐。

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財(cái)政與貨幣政策“雙寬放水”

房地產(chǎn)回穩(wěn)，需要打好政策組合拳。

本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)財(cái)政、貨幣、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、貿(mào)易、環(huán)保、監(jiān)管等政策和改革開放舉措的協(xié)調(diào)配合，完善部門間有效溝通、協(xié)商反饋機(jī)制，增強(qiáng)政策合力。把經(jīng)濟(jì)政策和非經(jīng)濟(jì)性政策統(tǒng)一納入宏觀政策取向一致性評(píng)估，統(tǒng)籌政策制定和執(zhí)行全過程，提高政策整體效能。

對(duì)于穩(wěn)地產(chǎn)而言，積極的財(cái)政政策、寬松的貨幣政策、新型城鎮(zhèn)化政策、宏觀審慎的防風(fēng)險(xiǎn)政策等，都不可或缺。明年，將迎來(lái)財(cái)政政策與貨幣政策“雙寬”放水之年。

本次會(huì)議定調(diào)，要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。提高財(cái)政赤字率，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。增加發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債，持續(xù)支持“兩重”項(xiàng)目和“兩新”政策實(shí)施。增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用，擴(kuò)大投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍。

“積極的財(cái)政政策，有助于降低城鎮(zhèn)化成本，降低住房消費(fèi)成本?！崩钣罴谓庾x道，比如，更加積極的財(cái)政政策下，特別國(guó)債對(duì)“兩重”（國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施和重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設(shè)）的支持，重點(diǎn)方向之一就是涉及“以人為本”的城鎮(zhèn)化需要的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等投資。再比如，促進(jìn)消費(fèi)的政策工具箱創(chuàng)新，未來(lái)可能增加對(duì)生育、養(yǎng)育、教育等補(bǔ)貼支持，這些都給房地產(chǎn)消費(fèi)帶來(lái)源頭活水。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，2025年新增專項(xiàng)債券額度預(yù)計(jì)增加至5萬(wàn)億元，保障基建項(xiàng)目新增資金需求的同時(shí)，也用于置換存量隱性債務(wù)、回收閑置存量土地、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等。

本次會(huì)議還明確，要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。

中國(guó)銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊預(yù)計(jì)，2025年可能累計(jì)調(diào)降政策利率（即7天期逆回購(gòu)利率）40～60個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下行60～100個(gè)基點(diǎn)。全年可能累計(jì)降準(zhǔn)150～250個(gè)基點(diǎn)。

李宇嘉表示，寬松的貨幣政策下，一方面，通過降準(zhǔn)降息（降低LPR、降低存量房貸利率），從而降低住房消費(fèi)成本。另一方面，也是更重要的，寬松的貨幣政策將配合更加積極的財(cái)政政策，即財(cái)政政策導(dǎo)向下的貨幣精準(zhǔn)投放，從而產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，包括老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)、教育醫(yī)療均等化投入等支持，從而間接促進(jìn)住房消費(fèi)。

2025年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨不少困難和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)將會(huì)成為一個(gè)重要的影響因子。拼盡全力穩(wěn)樓市，就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

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