合景泰富具償還債務(wù)實(shí)力 下調(diào)展望背后的挑戰(zhàn)與機(jī)會

???國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普在11月25日的評級報(bào)告中，確認(rèn)合景泰富集團(tuán)長期發(fā)行人信用評級為“B+”，高級無抵押債券長期發(fā)行評級為“B”，同時(shí)將評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

??在目前房企違約事件頻發(fā)的背景下，這份評級報(bào)告意味著，標(biāo)普認(rèn)為合景泰富當(dāng)下的風(fēng)險(xiǎn)較低。只不過，合景泰富也需要在未來一段時(shí)間里，向外界展露更多，以平定投資者的信心，這也會是其實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值必經(jīng)一關(guān)。

??標(biāo)普下調(diào)展望的擔(dān)憂主要集中在銷售、融資及債務(wù)償還情況等等，認(rèn)為這可能對合景泰富未來12個(gè)月內(nèi)的流動性造成影響，并且杠桿率會隨著利潤率的收窄而上升。

??有評級機(jī)構(gòu)人士分析稱，評級維持“B+”不變表明合景泰富的經(jīng)營基本面沒有顯著變化，隨著后續(xù)公司銷售的表現(xiàn)回暖，或者融資端釋放更多積極信號，合景泰富下一次評級展望有望會調(diào)整過來。

??截至今年6月底，合景泰富的非受限現(xiàn)金為426億元，標(biāo)普估算其中約有一半位于控股公司層面，這足以全面覆蓋短期債務(wù)。

??融資端來說，近期的政策已出現(xiàn)了變化，不少機(jī)構(gòu)人士表示融資端的邊際上已有所改善，只是政策傳導(dǎo)還需一定的時(shí)間，像合景泰富這樣信用資質(zhì)比較好的企業(yè)則會首先獲益。

??在經(jīng)營端，合景泰富今年前10個(gè)月累計(jì)預(yù)售額達(dá)到861億元，累計(jì)同比增長10%。單10月銷售93.6億元，環(huán)比增長78%，較第三季度恢復(fù)明顯。雖然離全年目標(biāo)仍有差距，但這與行業(yè)整體保持在統(tǒng)一水準(zhǔn)。其他穩(wěn)健型房企的銷售完成率與之相近，同期萬科為65.58%、龍湖為73.53%。

??廣州、成都等城市近期對預(yù)售資金的監(jiān)管的放松則釋放出更多改善信號，多地銀行也在近期放款提速。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策的邊際改善有利于穩(wěn)定市場信心和增加開發(fā)商流動性。

??像合景泰富這樣95%的項(xiàng)目銷售來自一二線城市的公司，確定性和穩(wěn)健性較強(qiáng)，也會在市場企穩(wěn)時(shí)率先改善。

??當(dāng)下，合景泰富第四季度可售貨值充足，部分項(xiàng)目新盤發(fā)售及多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)加推，趁著此段政策窗口期，公司整體銷售也會實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升。

??標(biāo)普預(yù)計(jì)，合景泰富會推出更多促銷活動來提振銷售和現(xiàn)金回籠，今年銷售額預(yù)計(jì)會在1000-1050億元，現(xiàn)金回籠率應(yīng)能保持在80%左右。

??當(dāng)然，采取更多促銷活動也會一定程度上導(dǎo)致公司利潤率的下降。不過目前合景泰富的利潤水平還是遠(yuǎn)優(yōu)于市場均值，標(biāo)普預(yù)計(jì)其毛利率會從2020年的31.5%降至2021-2022年的28%。機(jī)構(gòu)預(yù)測，明年行業(yè)利潤率中位數(shù)會下滑到16%左右，毛利率則下滑至20%。

??標(biāo)普預(yù)計(jì)，包括香港啟德住宅項(xiàng)目的銷售在內(nèi)，扣除利息支出后，合景泰富未來12個(gè)月內(nèi)將生成240億-260億元人民幣的經(jīng)營性現(xiàn)金流。

??合景泰富管理層也表示，香港啟德項(xiàng)目預(yù)計(jì)在11月交樓，屆時(shí)可以釋放資金。而鴨脷洲住宅項(xiàng)目，公司計(jì)劃明年以現(xiàn)房的形式對該項(xiàng)目推盤。

??這均會是保證合景泰富流動性的重要支撐，在外部融資情況穩(wěn)定的情況下，產(chǎn)生的現(xiàn)金流也能夠應(yīng)對未來一年內(nèi)到期債務(wù)的償還。

??此外，在經(jīng)營端的支出上，合景泰富方面也表示會保持謹(jǐn)慎拿地策略，堅(jiān)持不拿錯(cuò)地，不拿貴地，踩準(zhǔn)節(jié)奏拿地，保證利潤率水平。等到明年行業(yè)整體情況趨于穩(wěn)定，或有更多的機(jī)會時(shí)，再選擇合適的地塊。

??近些年，合景泰富已減少了在公開市場拿地，乃至高價(jià)地的舉動，將更多的戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向舊改等利潤空間相對較高的領(lǐng)域。

??在今年10月底，合景泰富還與廣州城市更新集團(tuán)有限公司簽署了戰(zhàn)略合作，將城市更新的多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。

??當(dāng)然，要做好城市更新也并不容易，這個(gè)賽道里已有像萬科、中海這樣頗具實(shí)力的玩家，競爭也是激烈的。但如果能夠從中突圍，城市更新項(xiàng)目的穩(wěn)定也能成為房企利潤的穩(wěn)定器。

??合景泰富方面則表示，在行業(yè)營收增長受限情況下，拓寬拿地渠道，降低地價(jià)成本，更加注重收入及利潤同步增長。

??管理層也對年底前“三道紅線”轉(zhuǎn)綠保持信心，并計(jì)劃明年繼續(xù)壓降總負(fù)債規(guī)模。

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